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加藤京子のカラーコーディネートを実際に導入した大家さんによる体験レポートです。
加藤京子さんとカラーコーディネートのことを知ったのは4年ほど前、関連する書籍からでした。
実際に賃貸経営を始めてから、「家主と地主」で、ひときは異彩を放つ色使いの物件を目にしました。
加藤さんがカラーコーディネートされた物件です。
何の変哲もない外観なのに、際立って個性的。
これぞプロフェッショナルの仕事と衝撃を受けました。
ちょうどその頃、茨城県水戸市のマンションを3棟一括で購入。 当初から外壁の色使いに違和感がありましたので、今年5月、震災による被害の修繕に併せ外壁塗装を決意した時は、迷わず加藤先生に対応可否を打診しました。
現地を見ていただいたところ、加藤さんいわく「なかには精気を吸い取られそうな物件もあるけど、この物件は大丈夫、負の空気は漂っていない」とのこと。 外壁だけでなく、室内のカラーコーディネートも依頼することになりました。
内装については、手当たりしだいお金を掛けるのではなく、使える部分は生かしつつ、イメージ一新を狙ったものでした。
所有する「ロイヤル榎本」は横浜駅徒歩圏内、MM21が望める女性限定マンションです。 各専門家の力を結集して、お客様に女性目線で安全快適な空間を提供することをコンセプトに経営をしています。
今回のリフォームは2DKで1部屋が和室、姉妹のお客様が4年半、住まわれていました。
お客様のターゲット層は、姉妹かOLなどのお友達、女性2名を考えていました。 さっそく、カラーコンサルタントの加藤京子先生との打ち合わせ。 今回のリフォームコンセプトは「スタイリッシュアーバン」。 若い女性好みに和室→重厚フローリング、使いやすい、おしゃれな洗面台の設置、くつろげるトイレ空間などを含めシステムカラーで全体をカラーコーディネート。
これにより、お客様におしゃれな生活のお手伝いをして、周りの競合物件より、特色を押し出す方針に決定。 女性目線で丁寧にご指導を頂き、それを忠実に洗練された技の職人さんに仕上げて頂きました。
その結果、募集して間もなく、3〜4件の内見予定の姉妹のお客様がいらっしゃったのですが、即座に「他の物件は、もう見なくていいから、すぐにここに決める！」とありがたいお言葉を頂き、即入居。 現在も気持ちよく入居いただいております。
マンション建設する際に重視したのは、自分のマンションによって近隣環境を良くすることでした。 近隣住民に理解していただくために重要だからです。 建設はデザイン性の高さに定評がある渋沢（埼玉県本庄市）に依頼。美化のためのカラープランニングを加藤京子さんにお願いしました。
渋沢、加藤さん、私で建設予定地を確認し、周囲の街並みを調査した上で、三者でプランニングを決定しました。 ３棟同時竣工しましたが、それぞれが歓迎される建物になったと確信しています。
賃貸マンション事業の成功の秘訣（ひけつ）は大家・協力者間で良好な関係を構築できるかどうかにかかっています。 今回私を含めたプロの皆さんが理解し合える同じベクトルを持った協力者と出会え、感動の体験をすることができました。
昨年宮城県古川市にある物件を公売で落札しました。
この物件は築35年で8年間全室空室。近所では幽霊屋敷で有名だったようです。
昔の公団仕様なので、このまま募集してもインパクトがないと思っていましたので、一昨年に「賃貸住宅フェアー」で加藤京子さんのセミナーを聞かせていただき「私の扱った物件は、98%満室です！」という言葉を思い出しお願いいたしました。
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| プランニング前 | プランニング後 |
1部屋だけモデルルームをつくりました。これが評判が良く工事中にもかかわらず、どんどん契約が決まっていったのには、さすがに不動産業者も驚いていました。
予算の関係で昨年は16部屋中10部屋しかリフォームができませんでしたが、すべて入居が決まりました。翌年残りの6部屋をリフォームしたところ、工事中も内見者に来ていただき、すべて満室御礼で予約が入るほどに。
不動産屋さんいわく「予約が入る物件は、古川ではあり得ない、初めてのこと」だそうで、「家賃はもう少し高くても良かったかもしれませんね」ということも言っておりました。
現状、表面利回りは37%です。 しかも銀行評価は全室空室で1800万円でしたが、満室になって3700万円の評価に上がったので、余った分は次の物件の頭金か、金利の安い銀行に借り換える余裕もできました。
入居者アンケートを集計した結果、
(1)おしゃれな外観
(2)各階のドアの色が違うのがおしゃれ
(3)部屋のツートンカラーがカッコいい
という回答が得られました。
内外装のデザインにお金が掛かりましたが、結果的には安い投資金額だったと思います。 塗装会社の中には、何パターンかカラーシミュレーションを無料でつくってくれるところもあります。 しかし、それは工事の作業性など考慮されパターン化した商業ベースでつくられたものだと思います。
今後は、近隣の環境や入居者のターゲットを絞り込んで、計算されたカラーシミュレーションで満室を維持でき、長く生き残るのではないかと思います。
数年前に購入した築30年以上のRCビルですが、爆裂箇所も複数みられそとそろ修繕しなければいけないなと考えていました。 4月中旬に、１Fの店舗テナントさんが連続休業になるゴールデンウィークがワンチャンスだなと突然思い立ち、急遽ゴールデンウィークはさんで工事をしようと決心しました。
当初、白、グレー、黒にオーソドックスに外装塗装しようとも考えましたが、当ビルは山手線でも乗降客がトップクラスのJR高田馬場駅ホームに並行立地する極めて目立つビルなので、「失敗したら暫く立ち直れない」と考え、悩んだ末、加藤京子先生にカラーリングを依頼することにしました。
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| プランニング後 |
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| プランニング前 |
加藤先生には、「テナントさんが幸せになり、金運がつく色（ウインウインの関係強化）。1日1万人以上が目につくかもしれないビルなので、ホームの乗降客が不快にならない色」と難しいお願いをし、快くお引き受けいただきました。
1週間程度で、加藤先生が色指定をしてくださり、黄色を基調とした色を決定いただきました。
工事開始直後は、自分自身が黄色をあまり好きでないこともあり、こんなどぎつい黄色で大丈夫かなと不安になりましたが、いざ出来上がってみるとびっくりしました。
落ち着いて心が安らぐ色、それにも拘わらず、程よい自己主張があるビルに仕上がっていたのです。
当初、あまり工事を歓迎していなかったテナントさんたちからも、「かわいくなった」「綺麗になった」などの声をいただきとても満足しました。 恐らく、テナントさんたちは、ますます商売繁盛し、ウインウインの関係で強化できると思います。 また、山手線のホーム乗降客にも不快感を感じさせない仕上がりになったと思います。 塗装色としてはけっして使用が易しくない黄色を基調とし、絶妙な色を提案いただいた加藤先生には深く感謝します。
昨年から将来の空室対策ということで外壁塗装工事を検討していました。
しかし、投資金額が高額なことや、配色のバランスなど失敗したらどうしようかという不安が多く残り、二の足を踏んでいました。 しかし10月から相次いで退去連絡が入り、いよいよ決断しなければならない状態になりました。
その時、知り合いのオーナーが外壁のカラーコーディネートに成功して空室待ちができるほどの人気物件に仕上げたことを思い出し、その物件を担当したカラーコンサルタントの加藤京子さんに相談に行きました。
加藤さんには現地まで足を運んでいただき、物件はもとより周辺環境や街並み、競合物件などを見ていただきました。
そして後日「ホワイト」を基調とした柔らかく、温かみのあるカラープランが提案されました。
年末には外装塗装工事が無事完了し、年明けから募集開始をしたところ、なんと3週間で5件の申し込みがありました。
今回、カラーコーディネートを加藤さんに依頼してあらためて感じたことは「オーナーの好みと入居者の好みは一致するとは限らない」「オーナーは概して物件を客観的に見られなくなる」ということです。
建物の外観は入居者と物件との最初の出会いの場です。 入居される方が本当にここに住みたいかは第一印象で決まると思います。 今回、加藤さんに依頼してその仕上がりと入居促進の効果に満足しております。
