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お客様に聞く -
スーパーアパ・マン経営コンサルタント 浦田 健氏
大家さん向け賃貸経営コンサルタントの第一人者、浦田健氏。数々のコンサルティング実績を持つ浦田氏は、3年間に渡り加藤京子の建物カラープランニングサービスを利用し続けている。その理由と、建物への色の効果について詳しく聞いた。
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株式会社ＦＰコミュニケーションズ代表取締役。 「一生、大家さん応援団長」を誓う賃貸経営コンサルティングの第一人者。過去６０億円以上を超える投資・建築企画に携わる他、全国に500名を超える会員組織「アパ・マン経営を成功させる会」を主宰し経営指導を行っている。 講演活動では、定員１２０名の会場に４００名以上が殺到しするなどの集客力を誇る。日本ＦＰ協会、読売新聞社、東京ガス、北陸電力、東北電力などで講演多数。雑誌への執筆、「日本経済新聞社」「日経マネー」など取材歴多数。 |
「All About」にて「アパート・マンション経営」のガイドを務めるなどその活躍は多岐に渡っている。 著書には、ベストセラー「『金持ち大家さん』になるアパート・マンション経営塾」、「『金持ち大家さん』だけが知っている空室が満室になる究極の方法」、「『金持ち大家さん』になるマル秘裏マニュアル」（日本実業出版社）、「もうアパート投資はするな！利回り２０％をたたき出す戸建賃貸運用法」（ダイヤモンド社）などがある。
-- 浦田さんは、これまでに建築総額６０億円というコンサルティング実績をお持ちですが、浦田さんのコンサルティングとは具体的にはどんなものなのでしょうか？
「アパマン会員の賃貸事業のフルサポート」、という言い方がわかりやすいかと思います。
立地調査から事業企画、設計、建築業者の選定、設計管理、入居募集・管理アドバイス、そして相続税対策まで、どうしたら最もオーナーに利益をもたらすのかを主眼にコンサルティングを行っています。
最近では会員と建築業者との仲立ちだけでなく、会員から直で設計施工を請け負う建築業務も行っています。
-- 浦田さんには加藤京子の「建物カラープランニング」を３年前からご利用いただいております。「建物カラープランニング」とはどんなもので、何のために行うのでしょうか。
建物カラープランニングは、簡単に言えば建築資材の色決めのことです。
建物を施工するときに必ず決めねばならない外壁、屋根、壁紙や床、収納、ドアなどの材質と色をプランを立てて選んでもらいます。
なぜそうするかというと、「色」をうまく使うことにより、お金をかけずに建物をよく見せることができるからです。
-- 「お金をかけずに建物をよく見せる」。その具体例を教えてください。
では最近の会員の例をご紹介しましょう。この３月に竣工したばかりの川崎のワンルームマンションの例です。
ここは竣工前に全て入居者が決まり、満室での引き渡しになりました。しかも家賃は近隣相場より１万円高い７５，０００円。入居者の属性も、９人中６人までがオーナーの狙い通り、若いＯＬでした。
相場よりも一部屋につき１万円高く決まったということは、家賃収入は月にして９万円、年間にすると１０８万円もアップしたことになります。しかもスタート時から満室収入です。
しかしこのマンションは決していい立地だったわけではありません。悪条件がいくつかありました。
-- どんな悪条件だったのでしょうか。
まずはマンション全体のデータを見てください。
| 所在地 | 神奈川県川崎市浅田 |  |
| 竣工 | ２００７年３月 | |
| 建物 | 鉄骨造４階建て | |
| 総戸数 | ９戸 | |
| 間取り | ワンルーム＋ロフト | |
| 広さ | ７．２坪＋ロフト３畳 | |
| 希望家賃 | ７５，０００円 | |
| 相場家賃 | ６５，０００円 | |
| 希望入居者 | 20代†30代独身ＯＬ |
この物件の悪条件は以下です。
それらを考えると、新築であることを差し引いても苦戦が大いに予想されました。
この物件の特性とオーナーの希望を踏まえた上での加藤先生のカラープランは以下です。
キッチンの色は赤と青の２タイプです。
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お気づきかと思いますが、内装に関してはキッチンの天板の色を通常白かベージュにするところを赤と青にしただけ。材質のグレードを上げたわけではない。つまりコストアップはなし。
使ったのはお金でなく色のセンスだけです。
-- カラープランニングをした場合としない場合では、入居率はどれぐらい変わるのでしょうか。
カラープランニングをした場合、内見して決まる「打率」は最低でも２†３割はアップします。この川崎の物件などは「不動産屋さんに連れてきてさえもらえば決まる部屋」と言えるでしょう。
-- なぜそのように入居率が上がるのか、建物の色の効果について、浦田さんのお考えをお聞かせください。
建物への色の効果を整理すると、大きく二つあります。
-- では順番に伺います。「外観の第一印象をアップさせる」とは。
内見者がまず最初に目にするのは建物の外観。建物も人と同じで「パッと見」、つまり第一印象が非常に大事です。
内見者はまず外観を見て「ここに住みたいか」「住みたくないか」を瞬時に判断しています。
それはちょうど結婚相手を探している男性が、女性を見た瞬間に直感で「結婚したい」「結婚したくない」のどちらかに分けることができるのと同じ。イエスかノーかの世界です。
重要なのは、「イエス」に入る外観であること。
初対面で「あ、感じのいい人」と思ったら話をしてみたくなりますよね。それと同じで部屋の中を見たくなる外観にすること。
それには色の影響力をうまく使うことです。
-- ニ番目、「内装で部屋の不利な条件を色でカバーする」についてもっと具体的に。
先ほども述べましたが「色の錯覚」を利用して不利な条件をカバーすることができます。例えば、
-- 浦田さんが加藤京子に色決めを依頼した理由は何でしょうか。
先生のセミナーを聞いて、この先生の色の理論とノウハウを体系化すれば、「お金のかからない空室対策」として会員の皆さんに提案できると思ったからです。
加藤先生と初めてお会いしたのは２００３年の１２月。「全国賃貸住宅新聞」主催の博多で行われた先生のセミナーに参加したときです。
その頃から会員に空室解消の相談を受けことが多くなり、建物と色との関係について考えるようになりました。
内装といえば白かベージュ。でもそれで入居者が決まらないのなら、何か別の色を使ってみたらどうなんだろうか。でも僕には色のセンスがなく、門外漢でしたから、具体的にどうしたらいいかわからなかった。
そんな状況で受けたセミナーで、先生が「色をうまく使えばお金をかけずに建物をよく見せられる」というお話をされ、これだ、と膝を打ちました。
年が明けて２００４年、会員から請け負った物件の建物の色決めをやっていただきました。
以来、私が請け負う案件には全て加藤先生に色決めをお願いしており、前述の川崎の物件で６棟目になります。
-- 建物の色決めが重要なのはわかりました。でも本などを読めば自分でもできそうです。わざわざプロに頼む必要があるのでしょうか？
あります。一見簡単そうに見えますが、色はプロの視点が必要な分野です。
素人の色選びがダメな理由は以下の二つ。
第一に、素人はついつい自分の好みの色を選んでしまう。
自分で住むための建物ならばそれもいい。しかし投資用物件の場合は、いかに入居率を上げるかという明確な目的があります。
その物件の環境や入居者ターゲット、部屋の個性を鑑みて、それに合わせた色選びをすることにより初めて「色による効果」が出る。それには知識と経験豊富なプロのアドバイスが必要です。
第二に、素人だと流行の色がわからない。
特に若い女性がターゲットの物件であればトレンドな色づかいを採用したいところ。しかし、私は今までたくさんの大家さんにお会いしていますが、色のトレンドに詳しい人は１人もいない。もちろん私を含めてですが（笑）。
餅は餅屋に任せること。投資用の建物の色選びはお金を払ってプロに依頼するべきです。
-- 加藤京子のコンサルティングへの評価をお聞かせください。
大きく三つのよい点があると思います。
一番目は先生の感性が信頼できること。
「ビビっとくる」と先生はよくおっしゃってますが、天性の感性なのだと傍から見ても思います。その感性の信頼性については、今までの実績が物語っています。
二番目は仕事が早いこと。
一つの建物で使う建材は外壁タイルからドアノブまで、内装外装合わせると相当数あります。先生はそれをわずか一日二日で決めてしまう。また、工事の進捗報告や仕様決めをする月１回の業者を交えての定例会議。通常は丸一日かかってしまうところを先生は決断が早いので半日で終わってしまう。助かります。
三番目は、費用対効果が高いこと。
例えば前述の川崎のマンションのように、年間１００万プラスの家賃収入が見込める効果があるにもかかわらず、先生のコンサルティングフィーは成功報酬ではなく固定です。これはかなりお得と言えるでしょう。
-- 加藤京子の「建物カラープランニング」はどんな大家さんに向いていると思われますか？
今までご説明した通り、低いコストで自分の物件を少しでもよく見せたい大家さんはぜひ取り入れてください。
それと、時々いらっしゃいますが、個性的でインパクトのある建物にしたい、というオーナー。例えばディズニーランドみたいな色使いで冒険をしてみたいと。
他と差別化しようという試みは大いに結構。ただし、それを素人考えでやってしまったらまず間違いなく失敗します。もう一度言いますが、大家さんで色のセンスのある人はほとんどいない。そういう人こそ加藤先生のようなプロにお任せして、冒険は冒険でも「リスクのない冒険」をしてください。
-- 浦田さんには、個人向けの「パーソナルカラーコンサルティング」もご利用いただいておりますが、そちらのほうはどんな人に向いていると思われますか？
パーソナルカラーのほうは、これはもう全員ですね。私のように人前に立つことが多い仕事の人だけでなく、どんな人でも全員受けたらいい。
まわりの人間によく言われますが、パーソナルを受ける前と今とでは、僕はまるで別人だそうです。自分でもそう思います。
人に与える印象がよくなることの効果は、もしお金に換算するとしたら、いったいいくらになるんでしょうか。相当レバレッジの効く投資であるのは確かです。だからやるべき。
-- 最後に、今後の加藤京子への期待があればお願いします。
今まで通り、建物のカラープランニングをこれらかもお願いしたいです。
それと、期待というような大げさなものでなないのですが、またぜひ買い物同行してほしいですね。先生は最近お忙しそうだからなかなかお時間がないかもしれないけど、先生と一緒に買い物するとパッ、パッとすばやく似合う服を決めてくれるからいいんですよね。
これからもおつきあいのほど、どうぞよろしくお願いいたします。
お忙しい中、有り難うございました。
※ 浦田健氏のWebサイト
※ 取材日時 2007年6月
※ 聞き手 熊坂仁美（株式会社アッパーウエスト）
